Gut zu wissen

Häufige Kundenirrtümer in der Immobilienbewertung

Irrtum 1: Meine Immobilie ist genau wert, was der Markt bereit ist, hierfür zu zahlen.

Diese Meinung vertreten viele Makler gegenüber ihren Kunden. Sie ist leider nicht richtig, da die Preisbildung am Markt rein subjektiv verläuft. Ein potentieller Käufer ist bereit für ein Einfamilienhaus in einer ruhigen Sackgasse 200.000 € zu zahlen, ein anderer jedoch nur 150.000 €. Es liegt hier auf der Hand, dass sich der Verkäufer für den Interessenten entscheidet, der bereit ist, den höheren Preis für das Objekt zu zahlen. Aber ist das Einfamilienhaus deswegen auch so viel WERT? Bestimmt nicht. Der eigentliche Verkehrswert bzw. Marktwert nach §194 BauGB kann über oder unter einem Kaufpreis liegen, der unter subjektiven, teils emotionalen Gesichtspunkten unter den jeweiligen Parteien ausgehandelt wird.

Irrtum 2: Mein Makler oder mein Bänker kennen den Wert meiner Immobilie! Hier brauche ich kein teures Gutachten eines Sachverständigen!

Dies ist leider ein sehr verbreiteter Irrtum. Weder Makler noch Bänker haben i.d.R. eine spezielle Fachausbildung, die notwendig ist, um den Wert einer Immobilie fachgerecht zu erfassen. Makler stützen ihre Aussage auf ihre speziellen Marktkenntnisse. Und genau hier liegt auch das Problem. Im Rahmen ihrer Beratung erklären viele Makler, dass sie den Wert der Immobilie auf Grundlage aktueller Marktbedingungen ermitteln, um eine Grundlage für den Angebotspreis zu finden. Dies ist grundsätzlich korrekt ­ wenn man richtig vorgeht, was jedoch bei den meisten Maklern nicht der Fall ist. In den meisten Fällen findet keine genaue Analyse im Rahmen einer echten Wertermittlung statt. Stattdessen wird auf Datenbanken und ausschließlich dem jeweils aktuellen Grundstücksmarkt des Gutachtenausschuss Bezug genommen. Diese Daten reichen für eine ganze grobe Markteinschätzung aus. Als eine seriöse Grundlage für die Entwicklung eines professionellen und marktgerechten Angebotspreises ist dies jedoch völlig unzureichend.

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Irrtum 3: Bewertungstools im Internet geben mir den richtigen Verkaufspreis an.

Die überwiegenden Bewertungstools im Internet basieren lediglich auf die Gegenüberstellung von Vergleichspreisen. Dies ist nur nur solange sachgerecht, solange der Markt nicht nachverhandelt und der jeweilige Wert des Immobilientyps in diesem Verfahren, dem Vergleichsverfahren, vom Grundstücksamt ermittelt wird. Beide Bedingungen sind in den meisten Fällen nicht gegeben. Zu dem suggerieren viele Immobilienbörsen, dass die echte "Wertermittlung" durchgeführt werden würde. Auch dies ist nicht der Fall, da die Eingangsdaten, die Gegenstand der "Wertermittlung" sein sollen, leider sehr ungenau und nicht ausreichend sind.

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Warum eine seriöse, professionelle Wertermittlung so wichtig ist!

Eine seriöse, professionelle Wertermittlung einer Immobilie bildet regelmäßig die Grundlage für weitere, wichtige Entscheidungsprozesse. Hierbei ist es besonders wichtig, dass das Verkehrswertgutachten klar und einfach strukturiert ist und jeder Wertansatz lückenlos argumentiert wird. Besondere Grundstücksmerkmale, wie im Grundbuch eingetragene Rechte, müssen dabei besonders beobachtet werden. Fälschlicherweise wird von vielen Maklern angenommen, dass der ausgewiesene Wert auch der Preis ist bzw. sein wird, der im konkreten Fall zu erzielen wäre. Dies entspricht leider nicht der Wahrheit, weil Preise regelmäßig zwischen Käufer und Verkäufer individuell vereinbart werden, während ein WERT eine durchschnittliche Angabe des jeweiligen Marktes ist. Eine seriöse, professionelle Immobilienbewertung ist unabhängig von dem Gutachten des Auftraggebers und kann unter Umständen unbequeme Wahrheiten über eine Immobilie aufzeigen. Insbesondere in Erb-bzw. Verkaufsfällen ist eine unabhängige Bewertung unabdingbar, da es unmöglich ist, von den beteiligten Parteien eine seriöse, objektive äußerung hinsichtlich der Wertigkeit einer Immobilie zu erhalten.

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Kontakt

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