Die gutachterliche Stellungnahme:
Eine „Schnupperrichtung“ für den Verkehrswert in HM  

Meine Immobilie ist genau wert, was der Markt bereit ist, hierfür zu zahlen.

Diese Meinung vertreten viele Makler gegenüber ihren Kunden. Dies ist auch grundsätzlich richtig, denn es handelt sich hierbei um eine freiwillige Vereinbarung von zwei Parteien (hier: Käufer und Verkäufer). Hinsichtlich eines Verkehrswerts nach § 194 BauGB ist dies jedoch ein Trugschluss, da ein Verkehrswert stets ohne Berücksichtigung von persönlichen Verhältnissen gebildet wird. Eine Preisbildung am Markt erfolgt jedoch rein subjektiv und damit eben unter Berücksichtigung persönlicher Verhältnisse:
Ein potentieller Käufer ist bereit für ein Einfamilienhaus in einer ruhigen Sackgasse 200.000 € zu zahlen, ein anderer jedoch nur 150.000 €. Es liegt hier auf der Hand, dass sich der Verkäufer für den Interessenten entscheidet, der bereit ist, den höheren Preis für das Objekt zu zahlen. Aber ist das Einfamilienhaus deswegen auch so viel WERT?
Der eigentliche Verkehrswert bzw. Marktwert nach § 194 BauGB kann über oder unter einem Kaufpreis liegen, der unter subjektiven, teils emotionalen Gesichtspunkten unter den jeweiligen Parteien ausgehandelt wird.

Mein Makler oder mein Bänker kennen den Wert meiner Immobilie! Hier brauche ich kein teures Gutachten eines Sachverständigen!

Dies ist leider ein sehr verbreiteter Irrtum. Weder Makler noch Bänker haben i. d. R. eine spezielle Fachausbildung, die notwendig ist, um den Verkehrswert einer Immobilie gem. § 194 BauGB fachgerecht zu erfassen. Makler stützen ihre Aussage auf ihre speziellen Marktkenntnisse. Und genau hier liegt auch das Problem. Im Rahmen ihrer Beratung erklären viele Makler, dass sie den Wert der Immobilie auf Grundlage aktueller Marktbedingungen ermitteln, um eine Grundlage für den Angebotspreis zu finden. Dies ist grundsätzlich auch richtig, wenn man beachtet, dass es sich in diesem Fall um eine freie Marktpreiseinschätzung handelt. Hierbei berücksichtigt ein Makler die aktuellen Mechanismen des lokalen Marktes und leitet hieraus einen angemessenen Angebotspreis ab. Es findet durchaus eine Bewertung statt. Jedoch hat diese Bewertung nichts mit einem ermittelten Verkehrswert gem. § 194 BauGB zu tun:  In den meisten Fällen erfolgt durch einen Makler keine genaue Analyse des Objektes, was jedoch im Rahmen einer Verkehrswertermittlung regelmäßig der Fall ist. Stattdessen wird auf Datenbanken und ausschließlich dem jeweils aktuellen Grundstücksmarkt des Gutachterausschusses Bezug genommen. Diese Daten reichen für eine ganz grobe Markteinschätzung aus. Als eine seriöse Grundlage für die Entwicklung eines professionellen und marktgerechten Verkehrswerts nach § 194 BauGB ist dies selbstverständlich unzureichend. Vereinfacht kann man daher sagen:
Makler ermitteln einen marktgerechten Angebots- bzw. Kaufpreis, Sachverständige ermitteln einen Verkehrswert gem. § 194 BauGB (welcher unabhängig von persönlichen Verhältnissen entsteht und eine Allgemeingültigkeit hat).

Bewertungstools im Internet geben mir den richtigen Verkaufspreis an.

Die überwiegenden Bewertungstools im Internet basieren lediglich auf der Gegenüberstellung von Vergleichspreisen. Dies ist nur solange sachgerecht, solange der Markt nicht nachverhandelt und der jeweilige Wert des Immobilientyps in diesem Verfahren, dem Vergleichsverfahren, vom Grundstücksamt ermittelt wird. Beide Bedingungen sind in den meisten Fällen nicht gegeben. Zu dem suggerieren viele Immobilienbörsen, dass die echte „Wertermittlung“ durchgeführt werden würde. Auch dies ist nicht der Fall, da die Eingangsdaten, die Gegenstand der „Wertermittlung“ sein sollen, leider sehr ungenau und nicht ausreichend sind.